Recours au TAQ: compte-rendu de l’atelier du 15 septembre dernier

Résumé de la soirée de Montréal pour Tous
Avec M. Pierre-René Perrin, expert en évaluation
15 septembre 2014
Tenue au Théâtre Rialto

Introduction de Montréal pour tous
Merci d’être venu. Notre campagne d’information entreprise en mars dernier s’est bien déroulée, de très nombreux propriétaires ont analysé en profondeur leur évaluation foncière, souvent avec des voisins et amis. Il y a eu environ 7300 contestations, le personnel de la Direction de l’évaluation foncière a bien répondu aux demandes des citoyens. Beaucoup de gens ont eu des réponses négatives et envisagent de recourir au TAQ. Plusieurs personnes nous ont informés de leur obtention d’une révision favorable dont Mme Pascale K. qui nous a livré le témoignage de son expérience positive.

Objectif de la soirée
Donner de l’information sur le recours au Tribunal administratif du Québec (TAQ) aux propriétaires qui avaient contesté leur évaluation au printemps 2014 et reçu une réponse d’un évaluateur municipal.

Procédures
1. Si l’évaluation a été modifiée, le contribuable a 30 jours pour accepter la proposition de l’évaluateur en remplissant le coupon réponse au bas de la lettre de celui-ci.
2. Au cas où l’évaluation est déclarée correcte, donc inchangée, par l’évaluateur, il n’est pas nécessaire de répondre dans le délai de 30 jours mais il faut respecter les 60 jours c.à.d. la date qui est inscrite sur la réponse, pour exercer un recours au Tribunal administratif du Québec (TAQ).

Recommandations
1. Prendre un contact téléphonique avec l’évaluateur qui a traité le dossier : son nom est sur la réponse reçue. Essayer, diplomatiquement, de lui demander le plus de renseignements possibles sur la manière dont l’évaluation a été faite :
Les adresses des maisons comparables utilisées pour l’étude
La méthode utilisée : parité de masse ou prix au m2
L’évaluateur a-t-il eu en main la lettre attachée à la demande de révision ?
Toute autre question pertinente qui vous préoccupe
L’évaluateur n’est pas tenu de justifier sa réponse en détail en décrivant par exemple toutes les ventes comparables qu’il a retenues dans son analyse. Il est possible que l’évaluateur soit peu enclin à donner ces renseignements et tout ce que l’on peut obtenir ne sera que de manière orale. À ce stade, aucune étude disponible n’existe pour chaque propriété individuelle. Les évaluations ont été établies de manière générale et massive. Cependant, lors d’une rencontre avec M. Bernard Côté, directeur du Service d’évaluation, au début septembre, Montréal pour Tous a appris que cette démarche auprès de l’évaluateur est considérée comme normale. Nous devrions avoir des réponses sans être obligés de demander à parler au supérieur de l’évaluateur.

2. Lettre d’analyse limitée
Il est possible d’obtenir une lettre d’analyse limitée de notre propriété par un expert reconnu par le TAQ, courtier, conseiller immobilier ou évaluateur agréé. Celle-ci peut nous guider pour décider si nous voulons exercer un recours au TAQ. Coût au bureau Groupe d’évaluateurs immobiliers Bourassa-Jodoin, partenaire de M. Perrin :
150$ + taxes
Pour faire cette lettre le technicien en évaluation ou l’ évaluateur va venir visiter la propriété et étudier les comparables.
À noter qu’on peut annexer cette lettre au formulaire pour le TAQ mais qu’on ne peut pas le faire valoir lors de l’audience au TAQ. Cette lettre peut être transformée par la suite en rapport d’évaluation qui coûtera alors 150 $ au lieu de 300 $.

3. Demande de recours au TAQ (avant le délai de 60 jours ou la date limite inscrite sur la réponse de l’évaluateur)
Le formulaire est simple à remplir. On le trouve sur le site du TAQ, au http://www.taq.gouv.qc.ca. Il peut être rempli à l’écran mais doit être ensuite imprimé. Il est recommandé de l’apporter, avec vos documents pertinents (rapport d’évaluation d’un expert, d’un courtier immobilier, d’un agent d’assurance ou d’une banque) directement aux bureaux du TAQ, 500 ouest boul. René-Lévesque, où le personnel est habilité à nous faire savoir directement si rien ne manque.
Coût de la démarche : 75 $ pour une propriété de moins de 500 000$
300 $ pour une propriété de 500 000$ à 2 millions de $.
Annexer au formulaire la réponse de l’évaluateur à la demande de révision et tout autre document pertinent pour argumenter sa cause.
Sur le formulaire de demande de recours, on peut demander la conciliation dans la section 3 « Objets et motifs. »

4. Conciliation
Celle-ci consiste en une rencontre entre un juge, l’évaluateur et le propriétaire. Il n’est pas nécessaire à cette étape d’être accompagné d’un expert. On éclaircit l’objet de la demande. Le juge va interroger tour à tour les 2 parties et tenter de les rapprocher. Ex. si le proprio dit qu’il connaît l’intérieur d’une maison utilisée comme comparable et donne des explications nécessaires à l’évaluation, le juge va alors demander à l’évaluateur s’il a visité cette maison comparable etc. On ne peut pas amener un expert mais on peut présenter un rapport d’évaluation par un expert ou une lettre d’analyse limitée.
La conciliation pourrait aboutir à un règlement à l’amiable et éviter d’aller en audience au TAQ. Essayer de rencontrer l’évaluateur avant la conciliation pour tenter de régler le dossier avant la rencontre. On pourrait ainsi gagner du temps et de l’énergie.
La Loi sur la fiscalité municipale prévoit à l’article 142.1 qu’en cas de règlement, le contribuable n’est pas obligé d’être présent à l’audition en cour.
Mais les frais d’enregistrement du recours de 300 $ ne nous reviennent pas !

5. Possibilité de demander le rapport officiel de l’évaluateur
L’évaluateur n’a l’obligation de remettre son rapport écrit au TAQ que 2 semaines avant la date de la comparution. Ce n’est qu’à ce moment-là que le propriétaire peut alors demander au TAQ une copie de ce rapport à condition que cette demande soit accompagnée d’une lettre de renonciation à se présenter à l’audition avec un expert.
À noter qu’en conciliation, on n’a pas accès au rapport d’évaluation de la Ville. Ce rapport sera disponible deux semaines avant l’audition, que le propriétaire s’y présente avec ou sans expert.

6. Conseils importants pour la parution en cour
Toujours s’adresser au juge lui-même
Ne pas s’adresser à l’évaluateur
Si le juge n’écoute pas, on arrête de parler
Si le juge parle, on écoute et on ne parle pas
Pour se préparer: Visiter les propriétés utilisées comme comparables sur le rapport de l’évaluateur et comparer l’état. Apporter un estimé par des entrepreneurs des réparations à faire et des photos de sa maison et des maisons comparables.
À noter: si on est en audience SANS expert, on ne peut pas déposer un rapport d’expertise sans que l’expert soit là.
La lettre d’analyse limitée ne peut pas servir en audience. Il faut un rapport d’évaluation avec un expert qui va témoigner en votre faveur.

7. Considérations financières
Exemples de coûts possibles pour s’opposer à l’évaluation de l’évaluateur de la Ville de Montréal, d’une propriété de 500 000 $ et plus:
Lettre d’analyse limitée par un expert : 150 $
Rapport d’évaluation par expert : 300$ (150$ déduit s’il a fait une lettre d’analyse)
Demande de recours au TAQ : dépend de l’évaluation de la propriété, 75$ ou 300 $
Accompagnement d’un expert au TAQ : 400 $ env. (1h préparation + 1h audience)

(À noter que ces montants se rajoutent aux frais déjà payés pour la première demande de révision auprès de la Direction de l’évaluation foncière de la Ville de Montréal.)
C’est à chaque propriétaire d’évaluer ce qu’il est prêt à dépenser. Mais il faut aussi considérer ce qu’on peut gagner.
Exemple : Pour une baisse de 75 000 $ d’évaluation, les taxes municipales coûteront environ 200 $ de moins pour 2014 ainsi que pour les années suivantes durant 3 ans. On aura aussi une réduction proportionnelle des taxes scolaires.
Ce serait 600 $ à 700 $ de moins à payer durant ce rôle triennal. En plus le prochain rôle sera calculé à partir d’une évaluation plus basse et ainsi de suite.
Chaque propriétaire doit mettre dans la balance sa chance de faire baisser son évaluation et décider alors de prendre le risque ou non d’aller de l’avant avec des dépenses.

8. Informations secondaires
Les auditions au TAQ peuvent durer jusqu’à la fin du printemps 2015. Cette année, le Service d’évaluation de la Ville de Montréal a reçu plus de demandes de révision que les années précédentes. On s’attend donc à avoir plus de demandes pour le TAQ.
Les auditions pour le secteur résidentiel devraient commencer vers le mois de décembre 2014. Cependant, si l’on a demandé une conciliation, sans renoncer à l’audition, s’il n’y a pas d’entente trouvée avec l’évaluateur, l’audition pourra être reportée plus tard.
En tout temps, on peut profiter de la période d’attente pour tenter de rencontrer l’évaluateur afin d’obtenir un règlement hors cour avant la rencontre de conciliation, ou avant l’audition, tel que prévu à l’article 142.1 de la Loi sur la fiscalité municipale .

Pour rejoindre M. Pierre-René Perrin, conseiller en fiscalité municipale
http://www.pierre-rene.com
Information : 514 249 6729

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