4 réponses du Directeur du Service de l’évaluation à nos questions

4 Déc

Elles ont été obtenues dans le cadre du « marathon » récent de la Commission des finances sur le budget/PDI 2021.

Les 2 premières sont celles d’un couple propriétaire du Plateau-Mont-Royal :

Question 1 : Objectifs 2021 : pouvez-vous vous engager à favoriser, en amont des visites, des discussions et négociations des évaluations entre propriétaires résidentiels et évaluateur pour ajuster à la réalité, pas seulement aux algorithmes des modèles comparatifs, la réelle valeur de nos maisons afin que nous puissions continuer à vivre dans nos quartiers malgré la spéculation croissante de notre voisinage.

Réponse 1 de M. Côté : Nous ne pouvons offrir de discuter avec tous les proprios car il y en a 500, 000 et nous faisons une évaluation de masse. Cependant, nous acceptons que nos évaluateurs discutent avec les propriétaires  dans plusieurs cas: lors de l’évaluation suite à la construction d’un immeuble, lors du dépôt d’une demande de révision. Aussi , étant donné la « boîte noire  » qu’est l’évaluation, nous cherchons à mieux expliquer notre travail.

Question 2: «Quel est le montant des valeurs revues à la baisse suite aux inspections résidentielles pour 2014-2020 et quelle est la moyenne de ces baisses pour les quartiers centraux, dont le Plateau-Mont-Royal ?»

Réponse 2 de M. Côté : les baisses sont effectuées dans une moyenne de 50% des cas de Demande de Révision (DDR). Par exemple des années de 2014 à 2020 les % de cas de baisses sont 49, 53,48, 47,51 et 44 % en 2020. Pour les % de baisses: 11, 13, 10 et 7% en 2020.

Question 3 posée par P. Pagé: Merci du travail de votre service, de vos 3 assemblées publiques sur le rôle foncier 2020 avec 3 maires d’arrondissement auxquelles nous avons participé avec un grand nombre de citoyens.Nous avons 2 cas où des réductions de 144 000$ de la valeur d’immeubles résidentiels ont été effectuées. De si grands écarts dans vos évaluations sont-elles dues à la surévaluation des propriétés, à un manque de budget, de personnel, d’expertise? Quelles mesures pour réduire cela?

Réponse de M. Côté : Une réduction importante de valeur dans le cadre d’une demande de révision est chose possible dans certains cas. Cela s’explique la plupart du temps par le fait que nous n’avons pas revu (réinspecté) l’immeuble depuis de nombreuses années et que par conséquent notre connaissance de la condition de l’immeuble ne correspond pas à la réalité.

Lorsqu’un immeuble n’a pas été rénové et n’est pas réinspecté pendant plusieurs années (aucun événement nous a appelé à le faire, comme un permis de rénovation, une demande de révision, une transaction), sa valeur évolue de rôle en rôle en fonction de l’augmentation moyenne des immeubles de même type dans le secteur. Sa condition étant inférieure à la moyenne, il peut alors se créer une « sur évaluation » qui grandit avec chaque nouveau rôle.

L’inverse est vrai. Un immeuble rénové sans que nous en ayons eu connaissance (dont la condition est donc supérieure à ce que nous savons) va plutôt développer une sous-évaluation qui grandit avec chaque nouveau rôle. Ce phénomène est « normal » dans un rôle d’évaluation dans la mesure où, la loi exige une inspection des immeubles à une fréquence de 9 ans. Le système d’impôt foncier québécois concède donc nécessairement une imprécision quant à l’adéquation entre la condition d’un immeuble et sa valeur à un moment donné. 

En dépit de ces écarts, non négligeables dans certains cas, l’ensemble des valeurs inscrites au rôle est statistiquement fiable. Pour être technique, les ratios entre la valeur au rôle d’un immeuble et son prix de vente sont regroupés autour de la médiane avec un écart type qui ne dépasse pas 10 % lors du dépôt d’un rôle à Montréal, performance qui répond aux exigences du Règlement sur le rôle d’évaluation foncière, article 14.

Question 4 de P. Pagé:

Vous et votre Service avez bien accru l’accès en ligne aux données. Le secteur de l’évaluation n’étant ni simple ni une science exacte, comment comptez-vous aller plus loin pour faciliter la compréhension et le travail de « comparaison » du citoyen? Par exemple en fournissant l’accès au rapport de l’évaluateur d’une propriété x, aux définitions des « comparables » et des unités de voisinage, à la traduction en plusieurs langues des termes techniques?

Réponse de M. Côté : Nous sommes résolument engagés à accentuer l’offre d’information disponible au citoyen. Nous continuerons d’offrir des séances d’information publiques. Nous pourrions aussi bonifier l’information qui y est diffusée, en prenant soin de rester sur les concepts de base, en mode « vulgarisation ». Si vous avez des suggestions à ce sujet, elles sont les bienvenues.

Nous souhaitons aussi développer l’offre de services ou d’informations accessible en ligne. Nous voulons par exemple permettre aux propriétaires d’immeubles de consulter, en ligne, leur dossier de propriété (ce dossier comprend la description de son immeuble et les paramètres généraux ayant mené à sa valeur) et la matrice graphique. Des fonctionnalités permettant de déposer des demandes de révision en ligne sont aussi à l’étude.

Nous avons toutefois des contraintes de disponibilité de la technologie et de budget pour réaliser ces améliorations.

Par ailleurs, je dois corriger une croyance répandue. Il n’existe pas de « rapport d’évaluation par comparaison » pour chacune des propriétés inscrites au rôle. Il n’est pas possible de produire un tel document pour chacune des propriétés dans un processus d’évaluation de masse. Un tel exercice de comparaison peut être réalisé dans le cadre du traitement d’une demande de révision ou d’un permis de nouveau bâtiment, mais ce document demeure un document de travail.

Ce n’est que lorsqu’une contestation procède devant le Tribunal administratif du Québec que nous avons l’obligation de produire un rapport d’expertise et de le communiquer au plaignant, et ce, en vertu des règles de la loi sur la justice administrative.

Sachez également que l’application de la méthode de comparaison n’est qu’un des exercices servant à supporter l’expression de l’opinion d’un professionnel de l’évaluation. Le choix des comparables que le professionnel juge les meilleurs est sa prérogative. Sa conclusion est assortie d’un bon nombre de nuances que seul l’évaluateur peut expliquer.

Pour ce qui est de la définition des concepts de base, comme l’unité de voisinage, la reconstruction du contenu du site WEB actuellement en cours y répondra éventuellement.

N’hésitez pas à communiquer avec moi au besoin.

Voilà. Montréal Pour Tous va rencontrer bientôt M. Côté pour échanger sur les améliorations possibles en prévision du Rôle foncier 2023 qui se prépare dès juillet 2021. Vos suggestions sont les bienvenues.

4 Réponses à “4 réponses du Directeur du Service de l’évaluation à nos questions”

  1. bronsardhp 4 décembre 2020 à 13 h 24 min #

    Bonjour, Vos quatre questions sont bien pertinentes, mais les réponses ne le sont pas. L’évaluation est basée sur un système théorique qui favorise automatiquement la ville au détriment des petits propriétaires. Selon moi ce n’est pas équitable. Comme il n’y a qu’environ 2 – 3% des gens qui se donnent la peine de contester, cela est en finale très profitable pour les finances de la ville PAS POUR LES NÔTRES. Bravo Pierre et bonne continuation. Henri-Paul Bronsard PS J’avais obtenu une réduction de plus de 67 000 sur environ 400 000.

  2. montrealpourtous 5 décembre 2020 à 10 h 48 min #

    Merci Henri-Paul Ce serait bien de venir en discuter avec M. Côté. On en reparle, amitiés PPagé

  3. bronsardhp 7 juillet 2021 à 17 h 06 min #

    Salut Pierre, Il s’agit d’un groupe Équiterre qui organise des rencontres afin de poser des questions aux candidats pour l’élection. Il me semble que cela pourrait être intéressant pour toi d’avoir leur support dans l’organisation et le soutient financier. C’est nouveau et intéressant. À toi de voir, A+ Henri-Paul

    • montrealpourtous 8 juillet 2021 à 14 h 36 min #

      Très bien je regarde l,action d’Equiterre dont vous faites mention. merci.

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