Ateliers sur l’évaluation foncière d’un immeuble résidentiel de 5 logements et moins ou d’un condo divise de février et mars 2023: Notre Kit complet: documents et outils pour aider à calculer et comparer votre valeur, puis décider de déposer ou non une demande de révision.

Voici les documents élaborés puis présentés lors de nos 3 ateliers par notre expert bénévole, M. Pierre-René Perrin et par des stagiaires finissants en Technique d’estimation et d’évaluation de bâtiments (TEEB) du Collège Montmorency, encadrés par leur professeure, Madame Catherine Nadjem. S’ajoutent les précisions du Directeur du Service d’Évaluation Foncière sur les définitions de la méthode de comparaison et des 14 transactions (ventes) en référence.

Nous les avons divisés en 4 blocs pour faciliter la compréhension: en partant du plus simple, et de la base.

Premier bloc : le document no 1 est un vidéo élaboré par un stagiaire. Il illustre comment aller sur le site web de la Ville de Montréal afin de trouver les informations sur votre propriété. Avec votre code d’utilisateur que vous avez trouvé sur votre Avis d’évaluation 2023-2025 en haut à droite, vous obtenez des informations sur votre propriété résidentielle.

Le document 2 contient les mêmes informations que le document 1, sous forme écrite cette fois dans le document H23 Etapes_evalweb.

Le document 3 de notre expert bénévole, M. Pierre-René Perrin, est un rappel de l’essentiel du rôle foncier 2023-2025 : les dates d’élaboration et les échéances à respecter pour déposer une Demande de révision (DDR) puis la possibilité d’aller au Tribunal administratif du Québec (TAQ) en cas de désaccord sur sa valeur. Comme dit notre expert lors de nos ateliers, la question clé est: combien ma propriété se vendrait sur le marché au 1er juillet 2021, date de référence établie par la Loi de la Fiscalité municipale. N’oubliez pas que vous avez jusqu’au 30 avril 2023 pour déposer votre demande de révision (DDR).

Deuxième bloc: il contient une mise au point récente du Directeur du Service d’Évaluation Foncière sur les définitions de la méthode de comparaison et des 14 transactions (ventes) en référence. En résumé:

Votre évaluateur met dans votre dossier à ce stade-ci le prix au mètre carré, l’aire d’étages ( aire habitable) et la valeur de l’immeuble. Cette valeur provient d’«une analyse des variations de valeurs moyennes observées entre les prix de vente de l’année de référence (2021 pour le rôle 2023) par rapport à la valeur inscrite au rôle précédent (2020) pour ces mêmes immeubles. Elle peut donc impliquer l’utilisation de transactions qui ne sont pas directement comparables à un sujet donné, mais qui indiquent la variation de valeur applicable à sa catégorie et à son secteur.» Puis il fait ou peut faire des rajustements aux caractéristiques de l’immeuble, et vous n’avez pas accès à ces rajustements. La Loi de la Fiscalité municipale n’oblige pas à les fournir!

Votre valeur inscrite à votre dossier n’est pas établie d’après les 14 transactions (ventes). «il n’y a pas de comparables sélectionnés par l’évaluateur pour supporter la valeur inscrite au rôle des propriétés, au sens de la méthode de comparaison dite de masse. Les ventes indiquées sur l’application sont générées automatiquement par un algorithme qui cherche simplement les 14 transactions de mêmes catégories que votre propriété dans ses environs en 2021. En l’absence de transactions en nombre suffisant, il élargit la recherche à une zone plus large. (…)

C’est seulement en présence d’une demande de révision (DDR) déposée que l’évaluateur va procéder à la recherche de comparables parmi les 14 transactions (ventes), (ndlr et parfois plus), pour vérifier la justesse de la valeur.»

Le documents 4 précise ce que nous venons de résumer soit les informations récentes du Directeur du Service de l’Évaluation foncière de la Ville de Montréal. Le document 5 illustre un Dossier de propriété. Notez qu’en ligne vous avez accès à certains chiffres de votre évaluateur et aux 14 transactions (ventes). Mais l’évaluateur n’utilise pas ces 14 transactions pour établir votre valeur. Enfin vous pouvez appeler votre évaluateur pour obtenir votre dossier de propriété, et c’est la case 91 «méthode de comparaison»  qui est pertinente. Il y aura 3 chiffres importants: prix au mètre carré, aire habitable et Valeur de l’immeuble indiquée par la méthode de comparaison. Peuvent s’ajouter des prix d’ajustements.

Troisième bloc

Maintenant voici des outils pour vous aider à décider si vous allez présenter une demande de révision (DDR) et ce, même si vous n’avez pas toutes les données que l’évaluateur utilise pour établir votre valeur. Notez bien que cette valeur inscrite sur votre avis est celle sur laquelle votre compte de taxes foncières sera basé en 2025. Cette valeur n’est ni celle de 2023 ni celle de 2024. La Ville de Montréal a choisi d’étaler cette hausse de valeur sur 3 années, ce que permet la Loi.

Comme dit notre expert, M. Pierre-René Perrin, si vous avez un doute relatif à votre valeur, déposez une demande de révision (DDR). Vous prenez un risque, bien calculé et il y a un tarif à payer. Si votre propriété a une valeur de 500,000$ et moins, le tarif est de $77; au-delà de 500,000$ mais moins de 2M$, le tarif est 309$. Si par vous calcul, votre valeur est inférieure de 10% ou moins de celle de votre évaluation, l’impact sur votre compte de taxes sera minime. Car comme il est dit plus haut, la valeur imposable est étalée sur 3 ans.

Le document no 6 est seulement pour le propriétaire d’une unifamiliale ou d’un plex de 2 à 5 logements est intitulé Mandat et analyse unifamiliale 14 transactions. Le tableau Excel illustre le travail de stagiaires qui ont analysé un cas: les valeurs d’ une résidence unifamiliale du Plateau ( autrefois un duplex) puis ont fait une première analyse des 14 transactions effectuées dans la même unité de voisinage ou près de cette unité. Attention ces valeurs sont basées sur une visite de l’extérieur seulement, donc sans connaître l’état intérieur. Pour chaque unité (résidence transigée), il y a une valeur clé: la valeur au mètre carré du bâtiment, une fois qu’on a soustrait la valeur du terrain.

Le tableau Excel illustre le travail de stagiaires qui ont analysé un cas:

Le document no 7 est seulement pour le propriétaire d’un condo divise. Il est intitulé Mandat et analyse condo 14 transactions. Le tableau Excel illustre le travail de stagiaires qui ont analysé un autre cas:: les valeurs d’ un condo divise de Montréal-Nord. Des stagiaires ont fait une première analyse des 14 transactions effectuées dans la même unité de voisinage ou près de cette unité, en les visitant de l’extérieur seulement, donc sans connaître l’état intérieur. Pour chaque unité (résidence transigée), il y aune valeur clé: la valeur au mètre carré du bâtiment, une fois qu’on a soustrait la valeur duterrain.

Attention, dans ces documents 6 et 7, ces 14 transactions sur le marché immobilier en date de référence du 1er juillet 2021 ne sont que des possibilités de comparables. Car dans beaucoup de cas, il faut compléter par des données sur l’intérieur, ce que vous pouvez faire vous-même. Par exemple, en cherchant sur internet, auprès d’un courtier immobilier. Vous pouvez choisir de payer un expert évaluateur , cela augmentera beaucoup vos frais.

Attention: la valeur ne peut pas être obtenue en faisant une moyenne des 14 transactions, car l’évaluateur ne se base pas seulement sur elles; de plus, chacune est particulière à un immeuble et n’est pas complète. Toutefois, si vous faites appel (contestez) de la réponse de l’évaluateur à votre DDR au Tribunal administratif du Québec, il sera peut-être pertinent d’engager un expert évaluateur, à condition que l’écart entre votre calcul de valeur et la valeur établie par l’évaluateur soit autour de 15 à 30%.

Quatrième bloc et le plus important en terme de calcul de votre valeur.

À cette étape, on entre dans le vif du sujet , soit la valeur au mètre carré de bâtiment de votre résidence et la comparaison de la valeur au mètre carré de bâtiment des 14 transactions fournies par le Service d’évaluation de la Ville de Montréal. Voici des matrices sous forme de fichier Excel qui permettent de calculer ces valeurs au mètre carré. Vous avez le choix entre une matrice pour unifamilale et plex de 2 à 5 logements ou une matrice pour condo divise.

Le document 8 est un fichier Excel intitulé H23projetunifamilialeplex. Il est seulement pour le propriétaire d’une unifamiliale ou d’un plex de 2 à 5 logements. C’est une matrice élaboré par les stagiaires avec l’aide de la professeure et de l’expert. Pré-remplie, elle vous permet d’ajouter vos valeurs et celles des transactions et fait elle-même les calculs pour votre unifamiliale ou plex de 5 logements et moins. Vous obtenez votre valeur au mètre carré de bâtiment puis celle des 14 transactions.

Attention: lorsque vous saisissez vos données dans le tableau Excel, ne supprimez pas le contenu de la cellule car vous feriez disparaïtre les formules. En cas d’erreur de saisie, écrasez les données plutôt que de les supprimer, ou recommencer avec un nouveau tableau Excel vierge. N’oubliez pas de faire régulièrement une sauvegarde de votre document.

Le document 9 est un fichier Excel intitulé H23projetcondo. Il est seulement pour le propriétaire d’un condo divise. C’est une matrice élaboré par les stagiaires avec l’aide de la professeure et de l’expert. Pré-remplie, elle vous permet d’ajouter vos valeurs et celles des transactions et fait elle-même les calculs pour votre unifamiliale ou plex de 5 logements et moins. Vous obtenez votre valeur au mètre carré puis celle des 14 transactions.

Attention: lorsque vous saisissez vos données dans le tableau Excel, ne supprimez pas le contenu de la cellule car vous feriez disparaïtre les formules. En cas d’erreur de saisie, écrasez les données plutôt que de les supprimer, ou recommencer avec un nouveau tableau Excel vierge. N’oubliez pas de faire régulièrement une sauvegarde de votre document.

Une fois votre matrice remplie, vous pouvez aller voir de l’extérieur les 14 immeubles transigés ( 14 transactions fournies à votre dossier), comme l’ont fait les stagiaires dans les cas présentés ci haut. Prenez des photos et des notes sur chacune de ces propriétés (entretien et apparence extérieure, fenêtres et portes, état du voisinage de la cour avant et arrière, etc.). Notez que ces informations sont incomplètes car il n’y a pas d’information relatives à l’état de l’intérieur des 14 propriétés transigées.

Puis faites un premier travail de comparaison pour éliminer les propriétés bien différentes de la vôtre et en garder 3 0u 4 qui se rapprochent le plus de la vôtre. Ensuite, vous prenez les valeurs de bâtiment obtenues au mètre carré et vous les comparez ainsi:

Base pour comparaisons entre propriétés résidentielles : selon notre expert PR Perrin 

«En effet, la moyenne des taux unitaires des transactions les plus comparables du sujet (Prix – valeur du terrain au rôle = valeur du marché au bâtiment / aire habitable = taux du marché du bâtiment) peut être appliqué au sujet (taux du marché au bâtiment X aire habitable = valeur du marché probable du bâtiment sujet) donne une idée limitée si la valeur au rôle est probante.

Dans le doute ou manque de données, on conteste!»

Voici une illustration chiffrée des propos de notre expert: une propriété («sujet»)

Valeur immeuble :                                      1,123,200

Moins valeur terrain :                               427,600

Valeur bâtiment :                                       696,000

Divisé par aire d’étages :                       243,10 m2

=taux du marché du bâtiment ou

Valeur du bâtiment au mètre carré :             $2863,01

Comparaison :«avec la moyenne des taux unitaires des transactions les plus comparables du sujet» (NDLR Les plus comparables signifient : celles qu’on a retenues parmi les 14 en visitant l’extérieur et/ou en fouillant sur internet)

Puis en utilisant la matrice Excel des stagiaires, vous obtenez les taux unitaires ou valeur au mètre carré de ces transactions comparables que vous avez retenues.

Et enfin, en faisant une moyenne de ces quelques taux unitaires ou valeur au mètre carré des transactions comparables retenues.

Comparaison finale : écart entre mon taux de la valeur du bâtiment au rôle  au mètre carré et la moyenne des taux de la valeur du bâtiment au rôle  au mètre carré des transactions comparables retenues.  Si écart nul ou bien faible (+ ou – 10%), cela ne vaut pas la peine de dépenser pour contester.

Avec ces informations, vous pouvez appeler votre Évaluateur au (514) 280-3825, lui demander comment il en arrive à la valeur établie de votre propriété. Notez qu’il peut vous dire: je n,ai pris aucune des 14 transactions, je suis allé en chercher ailleurs pour en trouver qui ressemblent plau à votre propriété.

Puis fournissez-lui les résultats de votre recherche, en prenant bonne note de ses arguments. Après cet échange, vous annexerez vos notes à votre demande dévision (DDR). Votre DDR doit être déposée avant le 30 avril. Votre évaluateur peut aussi vous dire: je vous répondrai quand vous aurez déposer une DDR, je ne suis pas obligé de vous livrer mon analyse avant votre dépôt de DDR.

Une fois cela complété, vous pourrez nous acheminer votre ou vos questions. Nous les regrouperons pour les soumettre à nos experts. De plus, il manque certaines données comme l’état intérieur de chaque transaction.

Avec le résultat de votre tableau Excel, vous pourrez ainsi répondre à la question-clé: la valeur inscrite à l’avis d’évaluation de ma propriété est-elle représentative de sa valeur sur le marché au 1er juillet 2021 ou autour de cette date.

Comme le dit notre expert, en cas de doute sur la valeur émise par votre évaluateur, déposez une demande de révision (DDR), si l’écart est au moins de 10%.

Ouf! Bonne chance.

Notre conclusion: C’est un domaine bien trop complexe. Montréal Pour Tous va continuer de travailler à simplifier tout cela et à faciliter l’accès aux données. De plus, nous avons déposé 28 recommandations pour modifier et améliorer les revenus de Montréal afin d’exiger moins des propriétaires résidentiels dans la part des revenus. Aussi nous demandons un Programme volontaire de report d’impôts fonciers pour ceux et celles qui arrivent difficilement à payer leur compte de taxes foncières, similaire à l’aspect Prêt étudiant du programme québécois de prêts-bourses. Nous vous acheminerons des nouvelles à ces sujets au cours des mois à venir.

Aussi vous pouvez faire un don sur notre site montrealpourtous.com : en haut à la droite il y a un bouton Faire un don. C’est sécuritaire.

Pour Montréal Pour Tous, Pierre Pagé, avec l’aide précieuse de Pierre-René Perrin. Merci aussi aux stagiaires du Collège Montmorency en Technique d’estimation et d’Évaluation de bâtiments (TEEB) et à leur professeure Madame Catherine Nadjem.