Comprendre et contester votre évaluation foncière 2014

28 Mar

Nos deux ateliers de formation avec un expert du 24 mars ont connu beaucoup de succès. Voici donc le syllabus de l’exposé de cet expert puis les « notes de cours » de Claudine S. Ces informations permettent aux « absents » de mieux comprendre et aux « présents » de vérifier leur compréhension.

EXPOSÉ:

COMPRENDRE LE NOUVEAU RÔLE FONCIER TRIENNAL 2014-2015-2016 :

selon PIERRE-RENÉ PERRIN B.A. CONSEILLER EN IMMOBILIER
WWW.PIERRE-RENE.COM
C.P. 43 SUCCURSALE AHUNTSIC, MONTREAL H3L 3N5 (514) 249-6729 prp_prp@videotron.ca

Son processus de demande de révision administrative,
les sources d’information des transactions immobilières,
définition des unités d’évaluation foncière,
la méthode de parité et de valeur attribuable au batiment,
pour les habitations de 5 logements et moins.
Conditions limitatives : Les textes présentés sur ce syllabus sont offerts à titre
informatif seulement et ne peuvent être considérés comme des opinions
juridiques. Une vérification des sources officielles est donc essentielle avant tout
usage de ces textes.
Préambule :
À tous les trois ans, les évaluateurs de la Direction de l’évaluation foncière de la
Ville de Montréal (DEFVM) confectionnent un rôle des valeurs réelles des
immeubles du territoire de l’île de Montréal.
Date de référence du marché : 1er juillet 2012
Date de dépôt du rôle : 13 septembre 2013
Date d’entrée en vigueur : 1er janvier 2014
Date de terminaison : 31 décembre 2016
Date approximative d’envoi des comptes de taxes : 1er mars 2014
Date limite pour une demande de révision : 30 avril 2014
Date limite pour une réponse de l’évaluateur (à confirmer) : 1er septembre 2014
Si vous refusez la proposition de l’évaluateur municipal, vous avez un délai de 30
à 60 jours, dépendant de la valeur de l’immeuble, pour faire un recours au
Tribunal administratif du Québec (TAQ), section des affaires immobilières.

Quelques questions fréquentes :
Comment l’évaluateur établit la valeur marchande de votre propriété au 1er juillet
2012?
Quelle est la différence entre la valeur marchande, la valeur réelle, la valeur
étalée et la valeur imposable?
Quel est le principal motif pour faire une demande de révision administrative?
Quand vous faites une demande de révision, est-ce que l’évaluateur municipal
ou son représentant doit visiter votre propriété?
Les sources publiques et limitées d’information des transactions immobilières :
CENTRIS.CA de la Chambre immobilière du Grand Montréal
DUPROPRIO.COM, un service de promotion de la mise en vente
Aussi certains médias locaux comme celui de la Cité de Westmount publient à
tous les trois ans la liste des transactions dans la période de référence du dépôt
du rôle triennal d’évaluation.
Les ressources professionnelles :
Un courtier immobilier agréé
Un évaluateur agréé
Un témoin expert reconnu par le T.A.Q., l’A.E.M.Q., l’A.T.E.F.Q.
Les sources officielles :
Seule une copie de fiche de propriété peut être obtenue par un contribuable en
faisant une demande écrite à l’évaluateur municipal. Cette fiche n’explique pas
toutefois comment a été confectionné la valeur réelle de l’unité d’évaluation
foncière, mais décrit toutefois son état, entretien et caractéristiques physyiques.
Théoriquement les transactions retenues par l’évaluateur municipal ne sont pas
publiées lors de la réponse de l’évaluateur suite à une demande de révision
administrative.

Des suggestions pour obtenir ces listes de transactions, sous-toute réserve car
nous ne sommes pas conseillers juridiques :
1) Faire une demande écrite à l’évaluateur signataire de l’organisme municipal
2) Si refusé faire une demande à l’Ombudsman de Montréal ou via la Loi de l’accessibilité à l’information
Définition de l’unité d’évaluation foncière et de son type de batiment :
2A Bungalow, cottage,
2B Duplex
2C Triplex
2D Quadruplex
La classification et codification foncière des unités d’évaluation foncière :
Code d’utilisation du bien foncier 1000 veut dire unité à prédominance
d’habitation
La méthode de parité ou de comparaison des transactions
L’indice paritaire de masse utilisé par l’évaluateur municipal par unité de
voisinage et par catégorie de batiment afin d’indexer les valeurs précédentes du
rôle 2011-2012-2013.
L’extraction du marché des unités de mesures, la définition de l’aire habitable et
la valeur attribuable au batiment.
Quelques exemples simples
Période interactive de questions

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Montréal pour Tous

Compte-rendu de la rencontre-ateliers du 24 mars 2014, « notes de cours » de Claudine S. 

73 personnes ont assisté aux ateliers : 41 à 17h30 et 32 à 19h30

Présentation de M. Perrin qui a suivi l’ordre du jour présenté ci haut.

Notes particulières :
• S’il y a contestation, l’évaluateur doit venir visiter la propriété
• Si problèmes majeurs (contamination etc.) = bonne raison pour contester
• Si problèmes de structure de la maison = fait baisser de environ 20% l’évaluation
• Aires habitables = les étages. Le sous-sol n’est pas inclus même si fini. Un sous-sol aménagé peut cependant être considéré un plus par l’évaluateur.

• Le terrain ne compte pas dans l’évaluation

Qui peut nous aider ?
• Un courtier immobilier agréé
• Les sites de courtiers qui vont nous donner les ventes actuelles. À nous alors d’évaluer 2012 !
a. Centris.ca
b. Duproprio.com (pas beaucoup présent dans les quartiers centraux. D’autre part les superficies sont mesurées par les propriétaires, donc non certifiées).
• Un évaluateur agréé
• Sources officielles de la Ville de Montréal
Appeler au service à la clientèle de la Direction de l’évaluation foncière au 514 280 3825514 280 3825
Demander de contacter votre évaluateur régional qui s’est occupé de votre évaluation
a. Lui demander la fiche de propriété
b. La liste des transactions utilisées pour établir votre unité de voisinage, par catégorie de bâtiment
Ex. 2A Bungalow, cottage, 2B Duplex, 2C Triplex, 2D Quadruplex
• Si le temps est trop court, on peut joindre une lettre à la demande de révision avec les demandes ci-haut nommées (a. et b.). Adresser la lettre à M. Bernard Côté, évaluateur en chef de la Ville de Montréal.
• Si l’évaluateur refuse la demande on a 2 recours
a. L’ombudsman
b. La loi d’accès à l’information

Comment les évaluations sont-elles faites ?
Il existe 2 méthodes : celle des comparaisons des transactions 2012 par rapport à l’évaluation 2011
celle des $/ pied carré
L’évaluateur prend le plus de ventes possibles dans une unité de voisinage par catégories (2a, 2b, 2c,2d..). Il élimine les cas extrêmes ou spéciaux (ventes familiales, faillites etc.) et fait ensuite une moyenne par la méthode de parité de masse.

1. La méthode de parité de masse
L’indice paritaire de masse utilisé par l’évaluateur municipal par unité de
voisinage et par catégorie de bâtiment afin d’indexer les valeurs précédentes du
rôle 2011-2012-2013.
Exemple : 3 propriétés semblables vendues en 2012 comparées à leur valeur du rôle 2011
• Une vendue à 100 000$ / pour l’exemple 5% de plus que l’évaluation de 2011
• Une vendue à 110 000$ / pour l’exemple 10% de plus que l’évaluation de 2011
• Une vendue à 120 000$ / pour l’exemple 15% de plus que l’évaluation de 2011
L’évaluateur va faire la moyenne des % 2011/2012. Dans ce cas, ce serait 10%. Il va ensuite l’appliquer à toutes les propriétés semblables de l’unité de voisinage.

Ne jamais oublier de comparer « des pommes avec des pommes » c.à.d. des cottages avec des cottages, des duplex avec des duplex etc. en tenant compte des dimensions de la maison sur le terrain etc.

2. La méthode des $ / pied carré ou mètre carré
C’est l’extraction du marché des unités de mesures, la définition de l’aire habitable et
la valeur attribuable au bâtiment.
Calcul : prix de la transaction 2012 – valeur du terrain = valeur résiduelle = $ / pied ou m. carré
Aire habitable
Exemple : 100 000$ (vente 2012) – 25 000$ (terrain) = 75 000$ = 25$ / p.c.
3000 p.c.

M. Perrin nous mentionne aussi qu’en moyenne pour la Ville de Montréal, les évaluations subissent une hausse annuelle d’environ 6 %. Dans les quartiers centraux, la hausse peut être de 10%

M.A.R. Stagiaire pour Montréal pour tous

« Montréal pour tous »vous encourage à questionner les candidats à l’élection du 7 avril: que faites-vous pour empêcher les hausses brusques et fortes d’évaluation et de taxation? que proposez-vous pour aider les propriétaires occupants de longue durée à revenus fixes ou faibles? pour les jeunes propriétaires qui veulent élever en ville leur famille? Proposez-vous une loi contre la spéculation comme en France ?

 

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Une Réponse to “Comprendre et contester votre évaluation foncière 2014”

  1. Pierre-René Perrin 1 juillet 2014 à 22 h 59 min #

    En date du 1er juillet 2014, une contribuable résidentielle du quartier Mercier m’a dit qu’elle a déjà reçu sa réponse de l’évaluateur municipal. Son dossier a été traité par la division régionale est de la Direction de l’évaluation foncière de la Ville de Montréal (DEFVM). Théoriquement tous les contribuables qui ont fait une demande de révision de leur évaluation foncière devraient recevoir une réponse avant le 1er septembre 2014. Selon le journaldesvoisins.com il y a eu un total de 7,668 demandes de révision. Compte tenu du nombre important, il est donc possible que certains contribuables résidentiels reçoivent leur réponse après le 1er septembre. Certains de mes clients commerciaux se sont fait dire par des évaluateurs de la division régionale centre, que leur dossier serait traité après le 1er septembre. Personnellement, je préfère que les évaluateurs municipaux prennent plus leur temps pour analyser les dossiers avec toutes les informations nécessaires. Visitez mon site internet: pierre-rene.com

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