Le point sur nos actions depuis mars 2014 sur les évaluations et taxes

3 juill.

À l’occasion de l’échéance du 2 juillet 2014 pour le 2e versement du compte de taxes à Montréal

Depuis l’annonce en mars dernier d’une autre hausse de taxes foncières et lors de l’échéance du 1er avril pour le premier versement, de nombreux citoyens ont exprimé publiquement leur révolte et leur sentiment d’injustice. Nous les avons entendu dans la rue, dans les médias et lors des deux assemblées que notre groupe de citoyens Montréal pour tous a organisées. Nous les avons répercutés à plusieurs reprises auprès de conseillers municipaux et lors des périodes de questions au Conseil municipal.

Quels faits nouveaux avons-nous observé cette année? Un grand nombre de citoyens ont regardé de près leur compte de taxes comme d’habitude mais ils ont aussi été vivement intéressés par nos informations et celles du Service de l’évaluation foncière visant à mieux comprendre l’évaluation de leur immeuble. De plus, bon nombre de ces demandes nous sont parvenus de citoyens des arrondissements du centre qui ne comprenaient pas leur hausse d’évaluation atteignant parfois de 20 à 45%, mais aussi d’arrondissements éloignés du centre. Pour ne prendre qu’un exemple, suite à nos contacts avec l’Association des propriétaires fonciers de Pierrefonds-Roxboro, plusieurs contribuables ont voulu comprendre pourquoi il y avait des hausses soudaines de 70% de l’évaluation de leur terrain.

Autre fait nouveau, plusieurs de ces contribuables se sont déplacés pour entendre un expert indépendant venir expliquer les paramètres de l’évaluation foncière et les règles et procédures pour déposer une contestation. Puis de nombreux individus, et même 3 groupes de contribuables réunis sur la base de leur unités de voisinage(ndlr c’est l’unité d’évaluation foncière à Montréal), ont voulu comprendre leur hausse, et ainsi vérifier si leur révolte est fondée.

Suite à ces analyses, bon nombre de propriétaires ont déposé une contestation. Ils nous ont signalé une belle coopération des employés du Service de l’évaluation foncière au niveau de l’information. Plusieurs propriétaires ont reçu ensuite la visite d’un technicien afin de mettre à jour les informations sur l’immeuble et le terrain en cause; ils ont alors appris que le nombre de contestations était en forte hausse. À tel point que les réponses aux contestations risquaient d’être un peu retardées cette année au-delà du 1er septembre. Elles seront vivement attendues pour faire le bilan de tout cela. 

Pour notre groupe de bénévoles, ces travaux approfondis d’étude et d’analyse démontrent l’intérêt de contribuables pour la chose publique montréalaise. Mais ils nous ont incité à faire la demande suivante au directeur du Service de l’évaluation pour le prochain rôle d’évaluation de 2017 : pourquoi n’organiseriez-vous pas vous-mêmes de telles assemblées d’information publique?

Nous attendons également une réponse du président du comité exécutif, M. Pierre Desrochers qui, de concert avec le maire Denis Coderre, a bien écouté les points de vue de citoyens à propos de l’évaluation et a promis de regarder avec nous les possibilités de répit pour le payeur de taxes. Les éléments suivants sont en jeu : que faire pour aider les propriétaires qui ne peuvent faire face à ces hausses de l’évaluation et des taxes, principalement dans les quartiers centraux? que pouvons-nous réclamer ensemble du gouvernement du Québec? une aide améliorée du crédit de solidarité qui inclut maintenant l’ancien crédit d’impôt foncier,? un changement à la loi afin que toute l’évaluation foncière municipale ne se réfère pas uniquement aux prix si fluctuants du marché immobilier?

Notre groupe profitera d’une rencontre avec le ministre Moreau des Affaires municipales pour soulever en plus la question épineuse du remboursement des sommes volées aux Montréalais par des individus et des entreprises liées à la construction. Car cette question est du ressort de Québec. La vigilance et l’action des citoyens demeure plus que jamais essentielle afin que de réels changements surviennent!

Le Collectif des passages à niveau au Téléjournal du 5 avril 2014

8 mai

Voici un reportage sur la nécessité des passages à niveau, avec Mistaya Hemingway du Collectif des passages à niveau.

Bravo ! Prochaine étape : les résultats de la médiation entre le CP et la Ville de Montréal. 

 

Conseil municipal du 28 avril: bons résultats

29 avr.
8 personnes de Montréal pour tous sont venues au rendez-vous pour le Conseil municipal. Merci aux personnes de Verdun, Outremont, Rosemont Petite-Patrie et du Plateau qui sont venus prendre un numéro et qui ont permis à 3 personnes de prendre la parole.
Il y a eu d’abord Mme Françoise S. de Pointe-St-Charles qui a dit très clairement: comment ça vous augmentez les taxes puis vous dites aux jeunes familles de venir, moi mes taxes augmentent cette année de 1000$. Puis en sous-question: comment ça vous ne prévoyez aucune école dans le Griffintown, au nombre d’experts que vous payez? Comment attirer les familles sans prévoir une école? Monsieur Coderre a admis leur erreur pour l’école mais a dit douter beaucoup de son 1000$ d’augmentation. Mme F. va lui faire parvenir ses comptes de taxes.
Puis Mme Marie-Pierre B. du Plateau, qui est venue à nos deux assemblées a été incroyable. Un brin nerveuse à sa première prise de parole, elle a su dire son amour de sa maison, de son quartier, de Montréal et son grand désir…de ne pas partir…Retraitée monoparentale avec rente de retraite qui n’augmente pas, elle croule sous le poids de ses taxes. Il y a eu applaudissements de plusieurs conseillers qui ont été vivement émus par ce témoignage vécu.
Une première belle surprise est apparue dans la réponse du président du comité exécutif, M. Pierre Desrochers: il a  répété ce qu’il a dit le 17 mars (contrôle plus serré des dépenses, négociations avec Québec, puis il a ajouté: vous avez raison madame, il faut trouver d’autres solutions. Cela contrastait complètement avec la réponse du dernier conseil: on a trois ans pour voir venir! Et qui nous avait fort déçus!
En troisième lieu, Pierre P. a pu demander si dans ces autres mesures, il incluait la mise en place d’un comité, composé d’élus, fonctionnaires et experts mais aussi de citoyens qui irait présenter à Québec des solutions fiscales aux hausses incroyables de l’évaluation, jusqu’à 43% dans les quartiers centraux! Il a précisé que le contexte était idéal, avec le mandat donné par l’administration Couillard à son nouveau ministre des Affaires municipales, M. Pierre Moreau, de revoir la fiscalité municipale.
Et belle surprise M. Coderre rend hommage au sérieux du travail de Montréal pour tous. Il est d’accord pour dire que les planètes sont alignés et que c’est le moment de revoir cela et le statut de la métropole et le partage des revenus. Sans s’engager sur la mise en place d’un comité, il va nous rappeler pour analyser les demandes des montréalais pour soutenir les propriétaires occupants de longue durée face aux hausses de l’évaluation.
Ce fut donc une très belle mobilisation. Il faut maintenant la poursuivre afin d’obtenir des résultats concrets. Rendez-vous au prochain conseil le lundi 26 mai. Car plus il y aura de témoignages vécus, plus nous avancerons vite et bien.

Conseil municipal de Montréal lundi 28mars

27 avr.

Bonjour,

 
Venez poser votre question au Conseil municipal du lundi 28 avril à 19h00 ou mardi matin le 29 à l’Hôtel de ville rue Notre Dame est? Il faut faire entendre plusieurs personnes insatisfaites afin de convaincre le Conseil de l’urgence d’agir maintenant!
 
Nous n’avons personne pour l’instant sauf des habitués qui n’ont pas encore réussi à ébranler le Conseil. Venez contribuer à semer le doute sur l’urgence de faire des changements. 
 
Sans votre question, surtout si vous n’êtes du Mile End/Plateau Mont-Royal, notre poids n’augmentera pas! Ceux et celles qui ont parlé au Conseil la première fois ont ressenti une nervosité certaine mais le résultat en valait le coup: ils ont été écoutés avec attention. Ils ont ajouté à la crédibilité de Montréal pour tous. Souvent un membre de l’opposition a repris le sujet durant la suite de l’assemblée.
Faites ce pas en posant une question illustrant bien votre situation personnelle par rapport à l’augmentation de votre évaluation et par conséquent de votre compte de taxes 2014. Les documents ci inclus donnent des exemples de questions déjà posées ainsi que la procédure et l’horaire pour obtenir un numéro permettant de poser une question. Vous pouvez nous faire parvenir même votre brouillon de question afin que nous vous suggérions des éléments basés sur notre expérience antérieure.
 
Nous donnons rendez-vous le lundi 28 avril, soit de 16h30 à 17h30 au Resto Van Houtte situé à l’angle de Notre-Dame côté sud et une rue à l’est de St-Laurent pour échanger et se préparer, soit de 17h40 à 18h30 au rez-de-chaussée de l’Hôtel de ville(entrée côté ouest). Ensuite nous montons au premier étage dans le grand hall attenante à la salle du Conseil.  Jeanie Baudchon, Marc-André Rivard et moi-même serons là pour vous épauler.
 
Pour ceux qui préfèrent se présenter le mardi matin, le rendez-vous est à 8h30 au rez-de-chaussée de l’Hôtel de ville(entrée côté ouest), Johanne D. y sera pour vous accueillir et vous soutenir.
 
Donc dites-nous si vous venez ce lundi ou mardi. 

Comprendre et contester votre évaluation foncière 2014

28 mars

Nos deux ateliers de formation avec un expert du 24 mars ont connu beaucoup de succès. Voici donc le syllabus de l’exposé de cet expert puis les « notes de cours » de Claudine S. Ces informations permettent aux « absents » de mieux comprendre et aux « présents » de vérifier leur compréhension.

EXPOSÉ:

COMPRENDRE LE NOUVEAU RÔLE FONCIER TRIENNAL 2014-2015-2016 :

selon PIERRE-RENÉ PERRIN B.A. CONSEILLER EN IMMOBILIER
WWW.PIERRE-RENE.COM
C.P. 43 SUCCURSALE AHUNTSIC, MONTREAL H3L 3N5 (514) 249-6729 prp_prp@videotron.ca

Son processus de demande de révision administrative,
les sources d’information des transactions immobilières,
définition des unités d’évaluation foncière,
la méthode de parité et de valeur attribuable au batiment,
pour les habitations de 5 logements et moins.
Conditions limitatives : Les textes présentés sur ce syllabus sont offerts à titre
informatif seulement et ne peuvent être considérés comme des opinions
juridiques. Une vérification des sources officielles est donc essentielle avant tout
usage de ces textes.
Préambule :
À tous les trois ans, les évaluateurs de la Direction de l’évaluation foncière de la
Ville de Montréal (DEFVM) confectionnent un rôle des valeurs réelles des
immeubles du territoire de l’île de Montréal.
Date de référence du marché : 1er juillet 2012
Date de dépôt du rôle : 13 septembre 2013
Date d’entrée en vigueur : 1er janvier 2014
Date de terminaison : 31 décembre 2016
Date approximative d’envoi des comptes de taxes : 1er mars 2014
Date limite pour une demande de révision : 30 avril 2014
Date limite pour une réponse de l’évaluateur (à confirmer) : 1er septembre 2014
Si vous refusez la proposition de l’évaluateur municipal, vous avez un délai de 30
à 60 jours, dépendant de la valeur de l’immeuble, pour faire un recours au
Tribunal administratif du Québec (TAQ), section des affaires immobilières.

Quelques questions fréquentes :
Comment l’évaluateur établit la valeur marchande de votre propriété au 1er juillet
2012?
Quelle est la différence entre la valeur marchande, la valeur réelle, la valeur
étalée et la valeur imposable?
Quel est le principal motif pour faire une demande de révision administrative?
Quand vous faites une demande de révision, est-ce que l’évaluateur municipal
ou son représentant doit visiter votre propriété?
Les sources publiques et limitées d’information des transactions immobilières :
CENTRIS.CA de la Chambre immobilière du Grand Montréal
DUPROPRIO.COM, un service de promotion de la mise en vente
Aussi certains médias locaux comme celui de la Cité de Westmount publient à
tous les trois ans la liste des transactions dans la période de référence du dépôt
du rôle triennal d’évaluation.
Les ressources professionnelles :
Un courtier immobilier agréé
Un évaluateur agréé
Un témoin expert reconnu par le T.A.Q., l’A.E.M.Q., l’A.T.E.F.Q.
Les sources officielles :
Seule une copie de fiche de propriété peut être obtenue par un contribuable en
faisant une demande écrite à l’évaluateur municipal. Cette fiche n’explique pas
toutefois comment a été confectionné la valeur réelle de l’unité d’évaluation
foncière, mais décrit toutefois son état, entretien et caractéristiques physyiques.
Théoriquement les transactions retenues par l’évaluateur municipal ne sont pas
publiées lors de la réponse de l’évaluateur suite à une demande de révision
administrative.

Des suggestions pour obtenir ces listes de transactions, sous-toute réserve car
nous ne sommes pas conseillers juridiques :
1) Faire une demande écrite à l’évaluateur signataire de l’organisme municipal
2) Si refusé faire une demande à l’Ombudsman de Montréal ou via la Loi de l’accessibilité à l’information
Définition de l’unité d’évaluation foncière et de son type de batiment :
2A Bungalow, cottage,
2B Duplex
2C Triplex
2D Quadruplex
La classification et codification foncière des unités d’évaluation foncière :
Code d’utilisation du bien foncier 1000 veut dire unité à prédominance
d’habitation
La méthode de parité ou de comparaison des transactions
L’indice paritaire de masse utilisé par l’évaluateur municipal par unité de
voisinage et par catégorie de batiment afin d’indexer les valeurs précédentes du
rôle 2011-2012-2013.
L’extraction du marché des unités de mesures, la définition de l’aire habitable et
la valeur attribuable au batiment.
Quelques exemples simples
Période interactive de questions

________________________________________________________________

Montréal pour Tous

Compte-rendu de la rencontre-ateliers du 24 mars 2014, « notes de cours » de Claudine S. 

73 personnes ont assisté aux ateliers : 41 à 17h30 et 32 à 19h30

Présentation de M. Perrin qui a suivi l’ordre du jour présenté ci haut.

Notes particulières :
• S’il y a contestation, l’évaluateur doit venir visiter la propriété
• Si problèmes majeurs (contamination etc.) = bonne raison pour contester
• Si problèmes de structure de la maison = fait baisser de environ 20% l’évaluation
• Aires habitables = les étages. Le sous-sol n’est pas inclus même si fini. Un sous-sol aménagé peut cependant être considéré un plus par l’évaluateur.

• Le terrain ne compte pas dans l’évaluation

Qui peut nous aider ?
• Un courtier immobilier agréé
• Les sites de courtiers qui vont nous donner les ventes actuelles. À nous alors d’évaluer 2012 !
a. Centris.ca
b. Duproprio.com (pas beaucoup présent dans les quartiers centraux. D’autre part les superficies sont mesurées par les propriétaires, donc non certifiées).
• Un évaluateur agréé
• Sources officielles de la Ville de Montréal
Appeler au service à la clientèle de la Direction de l’évaluation foncière au 514 280 3825514 280 3825
Demander de contacter votre évaluateur régional qui s’est occupé de votre évaluation
a. Lui demander la fiche de propriété
b. La liste des transactions utilisées pour établir votre unité de voisinage, par catégorie de bâtiment
Ex. 2A Bungalow, cottage, 2B Duplex, 2C Triplex, 2D Quadruplex
• Si le temps est trop court, on peut joindre une lettre à la demande de révision avec les demandes ci-haut nommées (a. et b.). Adresser la lettre à M. Bernard Côté, évaluateur en chef de la Ville de Montréal.
• Si l’évaluateur refuse la demande on a 2 recours
a. L’ombudsman
b. La loi d’accès à l’information

Comment les évaluations sont-elles faites ?
Il existe 2 méthodes : celle des comparaisons des transactions 2012 par rapport à l’évaluation 2011
celle des $/ pied carré
L’évaluateur prend le plus de ventes possibles dans une unité de voisinage par catégories (2a, 2b, 2c,2d..). Il élimine les cas extrêmes ou spéciaux (ventes familiales, faillites etc.) et fait ensuite une moyenne par la méthode de parité de masse.

1. La méthode de parité de masse
L’indice paritaire de masse utilisé par l’évaluateur municipal par unité de
voisinage et par catégorie de bâtiment afin d’indexer les valeurs précédentes du
rôle 2011-2012-2013.
Exemple : 3 propriétés semblables vendues en 2012 comparées à leur valeur du rôle 2011
• Une vendue à 100 000$ / pour l’exemple 5% de plus que l’évaluation de 2011
• Une vendue à 110 000$ / pour l’exemple 10% de plus que l’évaluation de 2011
• Une vendue à 120 000$ / pour l’exemple 15% de plus que l’évaluation de 2011
L’évaluateur va faire la moyenne des % 2011/2012. Dans ce cas, ce serait 10%. Il va ensuite l’appliquer à toutes les propriétés semblables de l’unité de voisinage.

Ne jamais oublier de comparer « des pommes avec des pommes » c.à.d. des cottages avec des cottages, des duplex avec des duplex etc. en tenant compte des dimensions de la maison sur le terrain etc.

2. La méthode des $ / pied carré ou mètre carré
C’est l’extraction du marché des unités de mesures, la définition de l’aire habitable et
la valeur attribuable au bâtiment.
Calcul : prix de la transaction 2012 – valeur du terrain = valeur résiduelle = $ / pied ou m. carré
Aire habitable
Exemple : 100 000$ (vente 2012) – 25 000$ (terrain) = 75 000$ = 25$ / p.c.
3000 p.c.

M. Perrin nous mentionne aussi qu’en moyenne pour la Ville de Montréal, les évaluations subissent une hausse annuelle d’environ 6 %. Dans les quartiers centraux, la hausse peut être de 10%

M.A.R. Stagiaire pour Montréal pour tous

« Montréal pour tous »vous encourage à questionner les candidats à l’élection du 7 avril: que faites-vous pour empêcher les hausses brusques et fortes d’évaluation et de taxation? que proposez-vous pour aider les propriétaires occupants de longue durée à revenus fixes ou faibles? pour les jeunes propriétaires qui veulent élever en ville leur famille? Proposez-vous une loi contre la spéculation comme en France ?

 

Qui a raison sur l’évaluation foncière à Montréal? La Ville ou des propriétaires

28 mars

Nous vous conseillons de revoir maintenant que vous avez en mains votre compte de taxes 2014 un extrait du bulletin des nouvelles de Radio-Canada Télé au moment de la publication des évaluations 2014. Vous y verrez Éric T. de Ville LaSalle, M. Desrochers du comité exécutif et moi-même P.P.

 

Lien

Fronde de propriétaires contre l’évaluation foncière de la Ville de Montréal

27 mars

Fronde de propriétaires contre l’évaluation foncière de la Ville de Montréal

Plus d’une cinquantaine de propriétaires provenant de différents arrondissements de Montréal ont participé à un atelier sur la contestation du nouveau rôle d’évaluation foncière de la Ville dans le quartier Mile-End de Montréal, lundi soir.

Un texte de Maxime BertrandTwitterCourriel

Comme ils ne peuvent contester l’impôt foncier, ils sont de plus en plus nombreux à s’en prendre à l’évaluation foncière de la Ville, instaurée l’automne dernier.

« Chez moi, c’est une augmentation de 50 000 $ en 3 ans sur une maison qui en valait 250 000; je trouve ça énorme », nous a confié Maxime Arnoldi, un résident d’Ahuntsic.

« Je n’en reviens pas. La valeur du bâtiment n’a pas changé, la maison se dégrade parce qu’elle est ancienne; je ne vois pas en quoi elle peut augmenter de 34 % », a soutenu Marie-Claire Mayeres, une propriétaire d’Outremont.

Les participants étaient venus recueillir les conseils d’un ancien évaluateur devenu conseiller en évaluation municipale.

Selon Pierre-André Perrin, le jeu en vaut la chandelle puisque des erreurs de 5 à 10 % sur les évaluations sont fréquentes.

« Avec des augmentations d’évaluation allant jusqu’à 37 % dans certains arrondissements et certaines catégories d’immeubles, on peut penser qu’effectivement cette fois-ci il va y avoir plus de gens qui vont faire une demande de révision », a-t-il souligné.

Les résidants contestent l’évaluation municipale

Depuis quelques mois, une fronde s’organise.

« Le problème, c’est que, dans l’évaluation, tout est orienté sur le prix courant. On n’est pas contre ça, mais on dit, voyons donc, il faut moduler ça, parce qu’il y a plein de gens à revenu fixe ou à revenu faible », a déploré le porte-parole du regroupement de propriétaires Montréal pour tous, Pierre Pagé.

Le nouveau rôle d’évaluation, l’inventaire des immeubles de l’île de Montréal, qui reflète la valeur des propriétés au 1er juillet 2012, affiche des hausses notables.

« Les arrondissements du centre de l’île progressent de façon plus importante : le Plateau-Mont-Royal, Ville-Marie et le Sud-Ouest, maintenant, qui prend de l’ampleur avec la poussée de la construction des condos », a relaté Bernard Côté, évaluateur de la Ville de Montréal.

Les augmentations sont de 26,4 % pour le Plateau-Mont-Royal, de 19,4 % pour Ville-Marie et de 24,6 % pour le Sud-Ouest.

La hausse est de 21 % en moyenne, pour le secteur résidentiel.

Inégalités chez les résidants

Cela ne veut pas dire que l’impôt foncier augmente dans les mêmes proportions, puisque la Ville peut jouer avec son taux de taxation pour atténuer les hausses.

Or, selon la vice-présidente de l’Association des propriétaires fonciers du Québec, Diane Lachaine, cela engendre des inégalités chez les résidents montréalais.

« Si on dit que l’augmentation moyenne est de 20 %, tous ceux qui sont au-dessus de 20 % ont des augmentations de taxes [... ] et ça donne une baisse à ceux qui sont en bas de la moyenne. Ceux qui paient plus n’ont pas plus de services, ceux qui paient moins n’en ont pas moins. C’est vraiment de l’iniquité entre les contribuables », a constaté Mme Lachaine.

Les hausses de taxes des résidants rencontrés lundi soir varient de 4 à 10 %. Ils savent qu’ils ne peuvent contester leur impôt, mais ils croient qu’ils pourraient agir sur l’évaluation de leur propriété.

Suivre

Recevez les nouvelles publications par courriel.