Mon évaluation résidentielle est-elle juste? Devrais-je déposer une demande de révision?

26 Jan

L’atelier d’information est animé par un expert en fiscalité municipale bénévole, M.Pierre-René Perrin du Groupe Gamma Canada, secondé par des stagiaires finissants en évaluation d’immeuble du CEGEP Montmorency. Ensemble, ils aident à analyser le dossier de votre résidence. Ils ont créé des cas types illustrés et un Guide d’information de base. De nombreux propriétaires ayant étoffé leur dossier de demande de révision (DDR) ont obtenu une révision importante de la valeur de leur immeuble lors de rôles précédents, soit 1 réclamant sur 2 selon les données obtenues de Radio-Canada pour le rôle précédent.  De telles baisses de valeur ont une incidence importante sur le compte de taxes, et ce, pour plusieurs années.  Cela aide aussi à limiter le besoin de hausser les loyers.

Montréal Pour Tous est un groupe bénévole non partisan qui ne reçoit aucune subvention. Il  rejoint plus de 1000 personnes par son infolettre et 500 autres par ses comptes Facebook, Twitter et LinkedIn. De ces nombres , plusieurs retransmettent  ces informations à leurs réseaux communautaires, associatifs et syndicaux. Notre travail  est apprécié d’une majorité d’élu-e-s de Montréal pour la qualité de nos informations et recommandations.

Objectifs 2023

16 Jan

Nous consacrerons le meilleur de nos énergies à documenter et à présenter nos réflexions. Celles-ci serviront à formuler des recommandations afin de diversifier les revenus de la Ville de Montréal et aussi d’autres villes du Québec. Cela suppose de revoir le partenariat fiscal municipal avec le gouvernement du Québec et ses partenaires municipaux. Pour cela, nous avons choisi le format du livre blanc. L’objectif principal qui est recherché par l’équipe de Montréal Pour Tous (MPT) est d’amorcer une discussion avec la société civile et les élus sur les besoins d’améliorer le prochain pacte fiscal municipal pour la période 2025-2029.

Les recommandations du livre blanc visent à baisser la part des impôts fonciers et à augmenter les revenus des autres sources de revenus dans le budget des municipalités du Québec. Cet équilibre entre les impôts fonciers et les autres sources de revenus doit être accompagné d’un meilleur contrôle des dépenses. L’objectif de MPT est simple, il faut mieux contrôler les dépenses municipales, limiter les augmentations des impôts fonciers et diversifier les sources de revenus du budget municipal de Montréal et des autres villes.

Ateliers gratuits avec un expert :

12 Jan

L’ÉVALUATION FONCIÈRE D’UN IMMEUBLE RÉSIDENTIEL DE 5 LOGEMENTS ET MOINS OU D’UN CONDO DIVISE.

LA PERTINENCE DE DÉPOSER UNE DEMANDE DE RÉVISION.

Lundi 6 février 2023 de 18h30 à 21h00 au Théâtre Rialto sur l’avenue du Parc à Montréal.

Lundi 13 mars 2023 de 18h30 à 21h00 à la Maison du Citoyen de Pointe-aux-Trembles (lieu à confirmer).

Lundi 20 mars 2023 de 18h30 à 21h00 au Cégep André-Laurendeau à LaSalle (lieu à confirmer).

Pour information ou pour s’inscrire: montrealpourtous@gmail.com

Augmentation du compte de taxes

2 Déc
Le coup de crayon du 30 novembre, Godin, Le Devoir, 30 novembre 2022

Le coup de crayon du 30 novembre, Godin, Le Devoir, 30 novembre 2022

Jeudi matin nous étions à l’hôtel de ville. Quelques citoyens étaient sur place et beaucoup d’autres, en ligne. La présidente du Comité exécutif, Dominique Ollivier, le directeur-général, Serge Lamontagne, et la nouvelle directrice du Service des Finances, France Laverdière, ont présenté le budget 2023 puis les investissements des 10 prochaines années. Les faits saillants sont disponibles dans le BUDGET2023 et Investissements2023-2032

Augmentation du compte de taxes
La hausse moyenne est à peu près de 4%, soit moins que le taux d’inflation de 6%. Ce n’est pas si mal, sauf pour les propriétaires résidentiels qui sont dans un secteur ou un arrondissement recherché. En effet, les taux de taxe, même baissés, s’appliquent tout de même à des hausses de valeurs, elles, très élevées.

C’est ainsi qu’encore, en cette année de crise, et comme depuis plusieurs années, ces propriétaires se retrouvent avec un compte de taxes plus élevées qui s’ajoutent aux hausses immodérées des aliments, de l’essence, des matériaux de rénovation, etc.

Une pétition non retenue
Avec plusieurs citoyens de Côte-des-Neiges/Notre-Dame-de-Grâce qui ont fait signer une pétition à 2500 personnes, nous avons demandé de limiter les hausses en prenant les valeurs du précédent. Cela n’a pas été retenu. Nous avons demandé à Québec d’accorder à Montréal le droit de faire cela. C’est à suivre mais notre espoir est bien mince.

Pour une réforme du droit foncier
Étant donné ces murs que nous frappons, nous allons suivre de loin les travaux de la Commission. Nous nous concentrons sur la rédaction d’un livre blanc destiné à Québec et à la Ville de Montréal afin de recommander de nouvelles pistes de revenus majeurs (pacte fiscal, taxes sur les déchets, redevances, etc.).

Aussi nos recommandations reprendront nos propositions déjà faites pour réformer le système foncier (taxes aux propriétaires étrangers non résidants, taxe sur les reventes rapides pour spéculer, etc). Cela permettrait de mieux répartir et partager le fardeau fiscal. Et de stopper les hausses répétées de taxe au fil des ans.

Nos propositions seront déposées bientôt pour être débattues lors d’un Chantier sur la fiscalité que l’administration a accepté de réaliser en avril 2023. Esperanza.

Calcul du compte de taxes 2023 – Rendez-vous aux pages 188 et suivantes du Budget pour calculer votre compte de taxes 2023. N’oubliez pas ceci: prenez la valeur qui figure sur votre avis d’évaluation, soit celle qui sera atteinte en 2025, soustrayez votre valeur de 2022, divisez  cette somme par 3, ajoutez ce dernier montant à votre valeur 2022. Vous appliquez ensuite les 4 taux de taxes de la ville-Centre et les 2 taux de votre arrondissement que vous  trouverez aux pages 188 et suivantes du document Budget 2023 cité plus haut.

Rôle foncier 2023-25: comprendre, comparer, se faire aider 5 logements et moins, condo divise

24 Nov

1-Avis d’évaluation 2023-24-25

2-Préparez-vous dès maintenant

3-Propriétaires de condos : bonne nouvelle.

4-Rappel de notre demande d’aucune augmentation du fardeau fiscal en 2023

1-Avis d’évaluation 2023-24-25

Vous l’avez reçu récemment de la Ville de Montréal. Les valeurs des immeubles résidentiels ont grimpé grandement. C’est surtout dans les quartiers recherchés qu’elles bondissent ici de 28%, là de 38%, et plus ailleurs. Plusieurs propriétaires ressentent un gros choc.

Notre expérience passée nous rappelle ces éléments à bien saisir :

-cette hausse est à étaler sur 3 ans, selon la loi actuelle. La valeur inscrite sur votre avis est celle qui sera atteinte en 2025. Habituellement, cela dore la pilule, mais pas autant cette fois: les valeurs de juillet 2021 ont atteint des sommets, qui ont chuté depuis.

-le Conseil municipal va ajuster à la baisse le taux de taxe générale de base, qui représente la plus grosse somme du compte de taxes. Ce taux sera connu le mardi 29 novembre.

-il faut surveiller de très près nos intérêts cette année. Les hausses de valeurs sont importantes, l’inflation fait augmenter les dépenses de la Ville de Montréal, la présidente du Comité exécutif dit que la hausse moyenne pourrait dépasser 3%. Cela serait très difficile pour les propriétaires dont les revenus sont stables ou à la baisse, surtout dans les quartiers ou secteurs recherchés.

2-Préparez-vous dès maintenant à comprendre votre valeur et à la comparer. Allez voir les informations sur la demende de révision de la valeur de votre résidence ou condo a : https://montreal.ca/demarches/demander-une-revision-du-role-devaluation-fonciere

Sur votre avis d’évaluation reçcu par la poste, regardez bien la section en haut à droite : Pour demander une révision, avec la date limite, l’échéance et un peu plus bas : Code d’identification pour affichage des ventes en ligne.

Allez voir à quelles propriétés vendues en date du 1er juillet 2021 votre évaluateur municipal vous compare et appelez-le si nécessaire. De plus, allez visiter si possible de l’extérieur ces propriétés et estimez lesquelles 4 ressemblent le plus à la vôtre. Prenez des notes et débutez votre dossier.

Puis vous pourrez bientôt vous inscrire à l’une ou l’autre de nos soirées publiques gratuites en février-mars prochain. Notre expert-conseil en fiscalité municipale bénévole, Pierre-René Perrin présentera « l’évaluation foncière d’un immeuble résidentiel de 5 logements et moins et la pertinence de déposer une demande de révision. » Des stagiaires en évaluation d’immeubles de CEGEP aideront ensuite les propriétaires volontaires à comparer leur valeur à celles de 4 propriétés vendues près de chez vous puis à décider de déposer ou non une demande de révision. Et ce, avant le 30 avril 2023.

3-Propriétaires de condos : bonne nouvelle. Un propriétaire nous informe : « j’ai reçu ma nouvelle évaluation pour mon nouveau condo à Montréal-Nord et avec mon code d’identification pour affichage des ventes en ligne, j’ai eu accès à 14 ventes dans le secteur. » Montréal Pour Tous  avait demandé cela

car ces ventes n’étaient pas disponibles au rôle 2017-2020 pour les condos. Bingo!

4-Rappel de notre demande d’aucune augmentation du fardeau fiscal en 2023.

Si vous avez raté notre position du 7 octobre 0 augmentation du fardeau fiscal résidentiel :

/budget-2023-nos-demandes-a-ladministration-de-montreal

Bonne journée/soirée, Pierre Pagé

Appel à la relève et séance d’information rôle foncier 2023-25

4 Nov

Bonjour

En cette période agitée de crise, hausses des valeurs des immeubles et comptes de taxes en préparation:

1-Notre comité fait un appel pressant à la relève : Lucille et Johanne passent à autre chose (l’une pour raisons de santé, l’autre pour se consacrer à d’autres dossiers. Merci beaucoupn de vos apports précieux. Qui veut prendre maintenant le relais? (lire des textes, trouver des articles et recherches, aider à préparer des rencontres et des ateliers publics). Il y a un encadrement joyeux et progressif qui permet d’apprendre vite! L’engagement peut avoir une durée limitée.

2-Séance d’information publique sur le nouveau rôle foncier 2023-2025

L’administration municipale convie les contribuables à une présentation de ce nouveau rôle pour l’ensemble de la Ville puis par arrondissement ainsi que les recours à une demande de révision par le Directeur du Service de l’évaluation foncière de la Ville de Montréal, M. Bernard Côté.

Ce sera le mercredi 16 novembre de 18h30 à 20 h00 sur internet. C’est gratuit. Pour s’inscrire et pour plus de détails : 

role-devaluation-fonciere-2023-2025-seance-dinformation-publique

Bonne journée

Pierre Pagé

Rôle foncier 2023-25 : ne pas utiliser de telles hausses de valeur

26 Oct

Nous insérons ce lien vers la pétition d’un groupe de citoyens de l’arrondissement Côte-des-Neiges/Notre-Dame-de-Grâce:  https://chng.it/X6zx8ZFdxv

Car ils craignent fortement que les hausses exceptionnellement élevées des valeurs des immeubles résidentiels à Montréal et leurs effets négatifs sur leurs comptes de taxes 2023.

Nous appuyons leur pétition, car nous avons demandé à l’administration Plante-Olivier de ne pas utiliser ces valeurs excessives qui sont retombées depuis. Toutefois nous ne pensons pas qu’il s’agisse de « hausses foncières abusives. » Car l’élaboration d’un rôle foncier est bien précisé dans la loi de la Fiscalité municipale et le Service de l’Évaluation de Montréal a fait son travail suivant la Loi. Et il n’est pas possible de refaire ce rôle foncier à court terme.

Voilà pourquoi nous exigeons plutôt qu’un rôle précédent, plus près des valeurs actuelles, soit utilisé, comme cela s’est déjà fait dans le passé, en 2017 si notre mémoire est bonne. »

3 Bonnes Nouvelles

11 Oct

3 bonnes nouvelles

1-Ateliers nouveau rôle foncier en forte hausse: nos préparatifs pour vous aider;
2-Une victoire d’étape exemplaire de locataires agé-e-s contre un proprio requin;
3-Un beau travail de la Commission du transport et réseau routier qui rejoint nos propositions


1-Ateliers nouveau rôle foncier en forte hausse : nos préparatifs pour vous aider
Le nouveau rôle contient des hausses de valeur d’immeubles de 30 et 40% et plus! Nous surveillerons de près comment l’administration va ajuster son taux de taxes afin de dorer la pilule des taxes 2023.

La bonne nouvelle c’est que notre expert conseil bénévole sera pour une 3e fois M.Pierre-René Perrin. Il pilotera janvier-avril2023 un ou des ateliers sur la pertinence pour un propriétaire de 5 logements et moins de déposer une demande de révision (DDR). Puis des stagiaires en évaluation de bâtiments du Cégep Montmorency vont soutenir ceux et celles qui veulent comparer la valeur de leur immeuble. Nous sommes aussi en discussion avec les stagiaires du Cégep André-Laurendeau. À suivre.

2-Victoire d’étape exemplaire de locataires agé-e-s de Mont-Carmel contre un proprio requin;

Voici ceux et celles que je suis allé appuyer devant le Palais de Justice. Ils y exigeaient le respect des lois et le respect de l’ordonnance du tribunal par le nouveau propriétaire, un requin qui ne suit pas les impératifs légaux du contrat de vente de leur Résidence pour Personnes Âgées (RPA). Il réduit les services d’infirmière, il ferme même leur chapelle, leur bibliothèque. Le tribunal leur a donné raison. Montréal Pour Tous ne regroupe pas de tels proprios et encourage ses membres à respecter les locataires et les lois! Plus de détails à:

https://www.facebook.com/sauvonslemontcarmel/
Rpa-mont-carmel-residents-obtiennent-six-mois-sursis/

3-Un beau travail de la Commission du transport et réseau routier : pour de meilleurs travaux d’infrastructure et de réasphaltage. Cela rejoint nos propositions faites depuis longtemps : persévérance!

Un maudit bon rapport voté à l’unanimité sur ce qu’on a demandé pdt des années.

Bonne journée Pierre Pagé

Budget 2023 : nos demandes à l’administration de Montréal

7 Oct

Bonjour

Voici la lettre envoyée à l’administration municipale de Montréal afin que la catégorie résidentielle obtienne en 2023 un gel du fardeau foncier, en ce temps de crise aïgue.

En résumé :
1-Ne pas prendre les valeurs de ce rôle comme référence pour le budget 2023 afin d’obtenir un gel du fardeau fiscal du résidentiel;

2-Limiter la hausse de l’Impôt foncier en 2023 à 3 % pour les catégories autres que résidentiel;

3-Financer ces 2 demandes en obtenant des revenus additionnels des autres paliers gouvernementaux et/ou en utilisant uniquement des mesures écofiscales.

Pour plus de détails, voici la lettre complète:

Montréal 2 octobre 2022

Objet : Demande de limiter la hausse des impôts fonciers 2023 de 0 à 3 %.

Madame la mairesse Valérie Plante, Madame la présidente Dominique Olivier.

Bonjour
Nous vous félicitons de vos démarches fructueuses dans l’obtention du montant de 250 M$ de Québec pour les services policiers ainsi du travail commun des 10 maires de grandes municipalités afin de revendiquer d’une seule voix des sommes additionnelles pour contribuer à la gestion des changements climatiques (Pacte vert).

Vous avez aussi demandé avec la CMM et les 10 maires une renégociation du pacte fiscal municipal afin de sortir des limites du régime de taxation foncière ainsi que des aides exceptionnelles d’ici à ce que se mettent en place un nouveau régime. Nous vous demandons d’inclure dans vos demandes une aide financière exceptionnelle qui vous permettrait de geler le compte de taxes du secteur résidentiel pour l’année 2023.

Les citoyen.ne.s de la ville au cours des trois dernières années ont vécu des moments difficiles. Pour un propriétaire, l’inflation actuelle de 7-8 % combinée à la hausse des taux d’intérêts sur les prêts hypothécaires ajoutera une grande pression sur leurs dépenses. Les propriétaires ne peuvent pas hausser les loyers au-delà des critères de fixation de loyer du TAL. La moyenne d’augmentation de loyer accordée entre 2013 et 2021 se situe à 3,1 %1. Au sujet de l’abordabilité, les petits propriétaires, les coopératives d’habitation, les Offices d’Habitation et les Organismes à But Non Lucratif d’habitation sont particulièrement vulnérables à cette problématique. Aussi de jeunes acheteurs ne peuvent assumer de tels coûts qui s’ajoutent aux valeurs en forte hausse.

De plus, après la folie de la spéculation immobilière des 3 dernières années, en septembre 2022, le nouveau rôle d’évaluation immobilière a pris 35 % d’augmentation dans le secteur résidentiel, du fait qu’il est basé sur les valeurs immobilières de juillet 2021.

Nous vous faisons cette première demande soit de ne pas prendre les valeurs de ce rôle comme référence pour le budget 2023 afin d’obtenir un gel du fardeau fiscal du résidentiel. Il y a déjà eu de telles mesures à Montréal: le rôle triennal 1995-1997 avait été gelé jusqu’à la fin de 2000. La situation économique a tellement changé depuis juillet 2021, comme vous le savez bien, avec une récession qui est à nos portes. Même en diminuant votre taux de taxes, comme cela se fait et se poursuit heureusement depuis plusieurs années, vous arriverez à un fardeau fiscal augmenté si la référence est le nouveau rôle qui résulte d’une grande surchauffe immobilière. Même en étalant les augmentations de valeur sur 3 ans, le fardeau de 2023-25 serait trop lourd pour bien des propriétaires résidentiels ; ce précieux mécanisme ne pourrait jouer son rôle d’adoucir les effets les plus manifestes des cycles immobiliers. À contexte exceptionnel, nous revendiquons une mesure exceptionnelle !

Nous vous proposons de demander à votre Service des finances de calculer le coût d’une telle mesure pour la catégorie résidentielle, puis d’inclure ce coût dans vos demandes d’aides exceptionnelles à Québec.

Notre seconde demande est de limiter la hausse de l’Impôt foncier en 2023 à 3 % pour les catégories autres que résidentiel. Nous avons bien compris que l’augmentation continue de l’ensemble des valeurs des immeubles de Montréal, même avec des taux à la baisse, vous permet d’augmenter la somme de vos revenus fonciers. Cela ne couvre que partiellement l’augmentation de vos dépenses pour faire face à l’inflation, maintenir les travaux et services essentiels et investir dans le maintien et le développement des infrastructures dans le contexte des changements climatiques. Ces augmentations sont essentielles, tant pour éviter des coûts en forte augmentation lors des années à venir que pour éviter de reporter ces dépenses sur les épaules des générations futures.

La Ville ne peut se permettre de faire moins d’investissement. Il y a aussi des besoins additionnels qui seront requis pour combler le déficit d’opération pour le transport en commun (STM), la gestion de la crise du logement et celle de la gestion des matières résiduelles. Nous calculons que vous pouvez contenir votre budget 2023 à une hausse de 3 %, ce qui vous permettrait d’augmenter de telles dépenses. Pour y arriver, il vous est possible d’adopter une mesure éco fiscale pour le traitement des matières résiduelles. Elle rapporterait 200 Millions $ (3 % du budget) soit l’équivalent des dépenses à ce sujet. La ville y consacre 200 millions $ par année sans en tirer le moindre revenu. Une telle mesure réduirait le volume de déchets à traiter tout en augmentant les sources de revenus.

Bref, nous vous demandons de geler le fardeau fiscal de la catégorie résidentielle, de limiter les autres hausses de l’impôt foncier en 2023 à 3 %, en obtenant des revenus additionnels des autres paliers gouvernementaux et/ou en utilisant uniquement des mesures écofiscales.

1 https://www.tal.gouv.qc.ca/fr/actualites/le-calcul-de-l-augmentation-des-loyers-en-2022


Nous vous remercions de votre appui constant,  Pierre Pagé, Johanne Dion et Jeanie Baudchon.

Pour un avenir radieux !!!

6 Sep

Ami-es fidèles de Montréal Pour Tous,

Nous espérons que votre été se déroule bien et que vous êtes en santé pour en profiter.

Notre comité a profité du beau temps pour faire le point en plein air sur notre travail récent et à venir.

D’entrée de jeu, signalons que notre dernière  publication « 15 milliards de $$$ plus tard et toujours l’Omerta ? »  qui portait sur  le texte d’opinion de Patrick Provost, professeur à l’Université Laval,  «  Le véritable portrait de la COVID-19 au Québec » [1]  a suscité de nombreuses réactions… Merci à ceux et celles qui ont bien voulu nous  communiquer  leurs commentaires… Tout sujet, même controversé,  gagne à s’exposer au débat,  en autant que ce dernier soit mené avec civilité et ouverture… Car la pensée unique, mille fois relayée,  à l’exclusion de toute autre, s’appelle « Propagande » et les attaques  « Ad hominem »,  systématiquement menées,  se nomment  « Censure »… Mais nous n’en sommes pas là…enfin, pas encore !!!!

Ceci étant dit, revenons à nos moutons…

Plusieurs sujets brulants occupent l’actualité municipale.  Certains  commentateurs anticipent notamment des hausses de 30 à 40% du prochain rôle d’évaluation foncière,  suite à l’emballement du marché immobilier montréalais pendant la pandémie. Est-ce que  cette hausse spectaculaire  se traduira automatiquement par une augmentation   du compte de taxes municipales ? Tout dépendra  du taux de taxation qui sera déterminé par le conseil municipal lors de l’adoption du budget annuel…Nous suivrons ce dossier, comme à l’accoutumé !

Notre administration municipale saura-t-elle diversifier  ses sources de revenus, au delà de  la taxation foncière ? On songe, par exemple, à implanter une redevance touristique, à augmenter   les tarifs de stationnement au centre-ville, etc… Mais plus fondamentalement,  Valérie Plante a lancé  un vaste Chantier pour repenser la fiscalité montréalaise, qui, en octobre 2022, prendra la forme d’un Forum réunissant les partenaires de l’ensemble de l’agglomération, puis au printemps 2023, d’un Sommet rassemblant l’ensemble des parties prenantes du milieu municipal et des représentants de la société civile. Au menu :  cerner des pistes concrètes d’économies des dépenses, des nouvelles sources récurrentes de revenus et des mesures fiscales susceptibles de faire l’objet de négociations lors du renouvellement de l’entente de partenariat financier 2020-2024, conclue entre la Ville de Montréal et le gouvernement du Québec. Nous planchons déjà sur notre mémoire !

Quel sera l’impact d’une augmentation continue de l’inflation sur les activités de la Ville et la prestation des services aux citoyen-nes ? Quels efforts seront déployés  pour contrer le phénomène de la  violence par armes à feu et rétablir le sentiment de sécurité de la population ?  Les sujets chauds ne manquent pas : accessibilité aux logements sociaux et abordables, soutien solidaire  à la transition écologique, etc., instauration d’une mobilité durable, etc.. Et nous mettrons assurément au moins un homme et une femme, là-dessus !

SONDAGE  EXPRESS… :

Mais,  selon vous,  Ami-es fidèles de Montréal Pour Tous, quelles devraient être nos priorités d’actions et de réflexion dans les prochains mois, pour un avenir radieux ? 

Faites nous parvenir vos suggestions d’ici la fin-septembre à montrealpourtous@gmail.com

COLLABORATION(S) RECHERCHÉ(E)S

Par ailleurs, si vous souhaitez vous impliquer en documentant un sujet d’intérêt et/ou en nous accompagnant lors de consultations publiques, faites-nous signe à l’adresse courriel ci haut. Nous offrons le café et la collaboration dans la bonne humeur et le respect…

Nous vous remercions de votre appui constant,  Pierre Pagé, Johanne Dion et Jeanie Baudchon.


[1] https://montrealpourtous.com/2022/06/30/15-milliards-de-plus-tard-et-toujours-lomerta-%ef%bf%bc/